Quando una persona è interessata all’acquisto di un’abitazione e inizia a cercare tra gli annunci immobiliari, un dato che attira subito l’attenzione è l’indicazione della superficie dell’immobile.

Se sei alla ricerca di una casa ti sarà capitato spesso di vedere annunci dello stesso immobile, pubblicati da diverse agenzie, con metrature differenti.

Non sempre le informazioni sono chiare e dettagliate, è importante quindi, anche quando i metri quadri sono specificati, fare attenzione al significato della superficie segnalata.

È fondamentale, per evitare equivoci, capire la differenza tra superficie calpestabile e superficie commerciale.

In questo articolo ti spiegheremo nel dettaglio questa importante distinzione e quali sono i parametri per calcolare la metratura commerciale del tuo immobile.

Inoltre, ti illustreremo il metodo che utilizziamo per calcolare la superficie commerciale, fornendoti un riferimento alle fonti ufficiali da cui abbiamo tratto ispirazione.

• Cos’è la superficie commerciale
• Quale è la differenza tra Superficie Commerciale e Superficie Calpestabile
• Cosa va tenuto in considerazione nella misurazione
• Cosa non va calcolato
• Le percentuali per il calcolo della superficie commerciale

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1. Cos’è la Superficie Commerciale

Per cominciare dobbiamo anzitutto definire il concetto di metratura commerciale: conoscere questo dato è molto importante nell’ambito di una trattativa immobiliare.

• Chi vuole comprare casa, la metratura è uno dei dati fondamentali per capire se un immobile possa essere adatto alle proprie esigenze,
• Per chi vuole vendere casa, sapere la dimensione esatta della propria abitazione permette di formulare una richiesta adeguata alla relativa consistenza.

Secondo la definizione riportata da “TecnoBorsa”:

Per superficie commerciale si intende una superficie fittizia formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile.

È comprensiva dei muri interni ed esterni del fabbricato, quindi si tratta di una superficie lorda.

Del resto, quando si deve acquistare casa, non si compra solo la superficie calpestabile, ma anche parte delle pareti e gli eventuali spazi esterni come balconi, cantina, box auto, ecc.

La valutazione dell’immobile dovrebbe tenere conto del calcolo della superficie commerciale secondo uno standard condiviso, purtroppo non è sempre così.

Di seguito, vedremo insieme come noi in Erre G. Immobiliare calcoliamo le superfici commerciali degli immobili e quali sono le quote di cui teniamo conto.

2. Quale è la differenza tra Superficie Commerciale e Superficie Calpestabile?

Quando si parla di superficie calpestabile (o superficie utile), si fa riferimento all’area interna, data dalla somma dei vani che compongono l’immobile, limitatamente al suolo calpestabile (o di pavimento).

La superficie commerciale, come abbiamo visto sopra, comprende anche porzioni dell’immobile che non possono essere calpestate (come le mura interne e quelle perimetrali).

Questa è la differenza principale tra le due misurazioni.

Ora che abbiamo chiarito questa importante distinzione possiamo affrontare l’argomento principale di questo articolo:

Come si calcola, quindi, la superficie commerciale di un immobile? e quali sono gli elementi da tenere in considerazione per la misurazione?

3. Cosa va tenuto in considerazione nella misurazione

Un’altra differenza che dobbiamo considerare nella misurazione è quella tra i vari locali che costituiscono l’immobile.

• LOCALI PRINCIPALI -> gli ambienti che compongono l’immobile principale, ovvero, nel caso di un’abitazione, cucina, soggiorno, camere e servizi, ripostigli, corridoi e disimpegni. Questi vani li consideriamo al 100%.
• LOCALI ACCESSORI -> sono gli accessori dell’immobile, ovvero balconi, terrazze, giardini esclusivi, box auto, cantine, portici, verande e posti auto (scoperti o coperti) a cui attribuiamo valori diversi in base ai relativi fattori di conguaglio (coefficienti di correzione).

Per i vani principali misuriamo la superficie includendo anche le murature interne al 100%.

Per quanto riguarda i muri perimetrali esterni li consideriamo fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre le pareti divisorie in comune con altre unità o con le parti comuni le calcoliamo fino ad un massimo di 25 cm. La superficie dei vani scala interni all’immobile la calcoliamo invece una sola volta.

Questo tipo di misurazione vale anche per le pertinenze esclusive a servizio dell’unità immobiliare, come cantine e soffitte.

Per quanto riguarda gli accessori dell’immobile:

• i balconi e le terrazze li misuriamo fino al contorno esterno,
• i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento li misuriamo fino al confine della proprietà.

4. Cosa non va calcolato

Ovviamente ci sono anche parti che non prendiamo in considerazione nel calcolo della misura commerciale di un immobile.

Le parti comuni a più unità immobiliari, per esempio, non vanno a formare la superficie commerciale.

Questo non toglie, però, che tali componenti possano essere economicamente rilevanti e quindi possano concorrere alla formazione del prezzo di mercato dell’immobile.

Non rientrano nel calcolo della singola unità immobiliare le superfici relative a:

• scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
• aree di uso comune (coperte e scoperte) come terrazzi, stenditoi, lavatoi e atri d’ingresso;
• locali di portineria e sala riunione condominiale;
• stradine private di accesso all’edificio comuni a più unità;
• locali tecnici o di deposito comuni;
• spazi comuni occupati dall’ascensore;
• giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio comuni a più unità.

In breve, non vanno considerati gli spazi e le superfici condominiali o comuni a più unità che rientrano già, in fase di stima, nel valore unitario attribuito a ciascuna unità.

C’è però da fare una precisazione per quanto riguarda gli immobili di nuova costruzione: quando si acquista in una palazzina appena edificata, i costruttori sono soliti aggiungere al prezzo una certa percentuale relativa alle parti comuni, in genere intorno al 6%.

5. Le percentuali per il calcolo della Superficie Commerciale

Di seguito ti proponiamo alcune tabelle riassuntive che elencano le percentuali di conguaglio delle superfici che usiamo per il calcolo della superficie commerciale a seconda del tipo di ambiente.

PRECISAZIONI -> in alcuni casi, non avendo la possibilità di misurare le murature (interne, esterne, divisorie) per ottenere la superfice commerciale lorda si può ricorrere ad una maggiorazione del 10% della superficie calpestabile, ma bisogna essere coscienti che si tratta di un’approssimazione grossolana.

PRECISAZIONI -> Per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.

Nota: la metodologia di calcolo che ti presentiamo fa fede alla guida appositamente redatta dall’Agenzia delle Entrate e da Tecnoborsa che potete consultare sul loro sito.

Alcuni spesso si domandano perché non ci sia corrispondenza tra la superficie commerciale e quella indicata nella visura catastale, altrimenti detta “Superficie Catastale”.

Ti basterà confrontare le tabelle per renderti conto che in alcuni casi i coefficienti di correzione sono diversi.

In questo articolo abbiamo cercato di illustrarti nel dettaglio cosa intendiamo per superficie commerciale e come la calcoliamo.

Ora hai tutte le informazioni necessarie per valutare e confrontare le metrature delle varie unità immobiliari che ti interessano.

Basta dotarsi di carta, penna, una planimetria in scala, un righello, una calcolatrice e le tabelle qui sopra.

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