IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO: COS’È E PERCHÉ CONVIENE

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Il mercato delle locazioni è in costante sviluppo e per gli utenti la scelta della tipologia di contratto da adottare può essere molto complessa.

Come già letto nella nostra Guida alla locazione in tre passi, le opzioni principali che possono essere adottate nell’affitto di un’abitazione sono due: il contratto a canone libero e il contratto a canone concordato.

Quindi qual è il tipo di accordo più giusto da scegliere? Che tu sia il proprietario di un immobile da affittare o che tu stia cercando la casa più giusta per le tue esigenze, è bene conoscere questa importante distinzione.

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In questo articolo ci concentreremo su uno di questi due: Il contratto di locazione a canone concordato.

Ti spiegheremo di cosa si tratta, quali sono i requisiti per stipularlo e le modalità con cui procedere alla registrazione, ma soprattutto quali sono le agevolazioni fiscali, che rendono questo accordo il più conveniente dal punto di vista fiscale sia per l’inquilino che per il proprietario.

• Cosa si intende per Contratto a canone concordato
• Gli Accordi Locali
• I requisiti necessari
• Perché scegliere questa tipologia contrattuale?
  • agevolazioni fiscali per il locatore
  • agevolazioni fiscali per l’inquilino
• Come registrare il contratto a canone concordato

1. Cosa si intende per contratto a canone concordato

Come già detto in precedenza, la stipula di un contratto di affitto non è mai una cosa semplice, soprattutto perché, come in tutte e contrattazioni, entrambe le parti hanno delle necessità che vorrebbero accolte, e questo molto spesso porta conduttore e proprietario su posizioni divergenti.

Per ovviare a questa problematica è stata introdotta una tipologia alternativa al classico contratto di locazione stipulato in forma libera “4+4”, ovvero con vincolo di durata di quattro anni prorogabile per altri quattro.

Si tratta dei contratti a canone concordato (regolamentati dalla Legge 31 dicembre 1998, art. 5) che si riferiscono a proprietà di persone fisiche concesse in affitto ad uso abitativo, suddivisi in tre tipologie:

• quello abitativo, della durata minima di 3 anni + 2 di rinnovo;
• quello per studenti universitari, da 6 a 36 mesi;
• quello di natura transitoria, avente durata fino a 18 mesi.

Con l’espressione “concordato” si indica una tipologia di contratto di locazione caratterizzata da un canone calmierato che il conduttore deve corrispondere al proprietario dell’immobile.  L’ammontare del canone è sempre compreso tra una cifra minima e una massima stabilite dagli Accordi Locali.

2. Gli Accordi Locali

Gli Accordi Locali (o “Accordi Territoriali”) vengono stipulati e rinnovati ogni tre anni in ogni comune ad alta densità abitativa tra le organizzazioni sindacali dei proprietari edilizi da una parte e dei consumatori dall’altra.

Questa tipologia di accordi locali pertanto può variare da comune a comune e non è uniforme a livello nazionale.

All’interno di questi accordi si possono trovare tutte le indicazioni utili al calcolo del canone (solitamente più basso del prezzo di mercato) che tiene conto di molteplici fattori:

1. le caratteristiche dell’immobile
2. la sua posizione e il quartiere in cui è collocato
3. la durata del contratto.

Questo rappresenta la principale differenza con il canone libero, che prevede la libera contrattazione tra privati.

Prendiamo in esempio il Comune di Alessandria, il nostro principale territorio di competenza. (clicca qui per scaricare l’accordo in essere e i relativi allegati)

Gli accordi territoriali, stipulati il 30 marzo 2018 tra le organizzazioni della Proprietà e le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini, stabiliscono i valori massimi e minimi consentiti nelle diverse aree urbane, riconoscendo però degli ulteriori premi in caso di interventi di ristrutturazione o riqualificazione dell’immobile.

In base alla classificazione energetica il proprietario potrà aumentare il canone da un minimo del 5% a un massino del 12%.

È prevista poi una ulteriore maggiorazione del 5% in caso di alloggio dotato di riscaldamento autonomo, doppi servizi e ascensore, che sale fino al 15% in caso di appartamento inferiore ai 60 mq.

3. I requisiti necessari

Al fine di poter sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato è necessario che siano rispettati alcuni requisiti riguardanti soprattutto l’immobile oggetto del contratto.

• sia il locatore che il conduttore siano persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili ad uso abitativo (categorie catastali gruppo A – esclusa A\10), quindi non sono comprese tutte quelle proprietà destinate all’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni, ad eccezione delle pertinenze locate unitamente all’immobile principale.
• l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato. Non è necessario inviare alcuna comunicazione per i contratti di locazione in cui al momento della registrazione è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone e per quelli di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione).
• È importante che siano rispettati i requisiti determinati dagli “Accordi Territoriali” per essere sicuri della fascia di prezzo a cui è possibile locare il proprio immobile.
• Per quanto riguarda nello specifico l’immobile, per godere dei benefici fiscali è necessario che questo sia ubicato in comuni ad alta densità abitativa o, nel caso di contratti a studenti universitari, che sia situato in un comune in cui ha sede un’università o che si tratti di un comune limitrofo. Il canone concordato è fattibile anche nei comuni che non sono classificati ad alta densità abitativa, in questo caso però non ci sono benefici fiscali.

Per quel che riguarda l’applicazione della cedolare secca, è bene ricordare che l’orientamento attuale dell’Agenzia delle Entrate riserva questa opzione esclusivamente alle persone fisiche: allo stato attuale delle cose sembra che non possano quindi usufruirne le società e gli enti commerciali.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

4. Perché scegliere questa tipologia contrattuale?

L’elemento più importante per la scelta di un contratto di locazione a canone concordato riguarda soprattutto la possibilità di godere di importanti agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino.

Il proprietario che cede in affitto l’immobile ad un canone tendenzialmente più basso rispetto a quello a cui forse potrebbe accedere sul libero mercato immobiliare, con conseguente vantaggio per l’inquilino, avrà garantito, come contropartita, un considerevole risparmio fiscale.

Uno dei vantaggi più evidenti e apprezzabili è quello dell’aliquota agevolata in caso di opzione per la cedolare secca: 10% invece di 21%.  Nella maggior parte dei casi questi sgravi fiscali consentono una migliore rendita netta rispetto al canone libero, grazie al miglior rapporto tra canone percepito e imposte sul reddito.

Agevolazioni fiscali per i locatori

Entrando più nello specifico le agevolazioni offerte per i locatori da questa tipologia contrattuale sono:

• In caso di opzione per la cedolare secca, l’aliquota applicabile è ridotta dal 21% al 10%, ma solo se il contratto a canone concordato è stipulato:
  • nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi
  • negli altri Comuni capoluogo di provincia
  • nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe
  • nei Comuni di cui all’art. 1, comma 1, d. l. n. 189/2016, convertito dalla l. n. 229/2016 (riguardante gli eventi sismici che hanno colpito nel 2016 i territori delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria) in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”
  • per il 2020/2021: nei Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti in cui sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28.5.2014, lo stato di emergenza per gli eventi calamitosi ex art. 2, comma 1, lett. c), l. n. 225/1992;
• Una riduzione dell’aliquota Imu (verifica quanto disposto dal comune di interesse)
• la base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta del 30% qualora il contratto a canone concordato sia stato sottoscritto per un immobile ubicato in uno dei comuni ad alta densità abitativa (o a favore di studenti universitari);
• una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve essere assunto per il 70% del canone di locazione;
• la possibilità di beneficiare di eventuali fondi di garanzia o altre agevolazioni.

Sempre facendo riferimento al Comune di Alessandria, è bene ricordare che i contribuenti dovranno avvalersi dell’assistenza di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo o, in alternativa, fare richiesta a queste ultime per ottenere l’attestazione di rispondenza del canone.

Agevolazioni fiscali per gli inquilini

Anche dal lato dell’inquilino il contratto di locazione a canone concordato offre vantaggi più che interessanti.

• Il beneficio più evidente è ovviamente un canone di locazione “concordato”.
• Una maggiore detrazione sull’ammontare dei canoni pagati (ove applicabile):
  • pari a 495,80 € se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 € annui
  • pari a 247,90 € se il reddito complessivo annuo supera i 15.493,71 €, ma non i 30.987,41 €.
• Per gli studenti universitari fuori sede è detraibile ai fini Irpef il 19% su una spesa annua minima di 2.633 €.

5. Come registrare un contratto a canone concordato?

Esattamente come nel caso di una contrattazione a canone libero, una volta raggiunto un accordo tra le parti, il contratto a canone concordato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione deve essere registrato utilizzando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) in tre diversi modi:

• di persona, richiedendo la registrazione presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• online, utilizzando il portale dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per i possessori di almeno dieci immobili)
• incaricando un intermediario abilitato, come può essere un agente immobiliare abilitato che segua per te la pratica.

In questo articolo abbiamo cercato di spiegarti nel dettaglio il contratto di locazione a canone concordato. Che tu sia un locatore in cerca di affittuari o una affittuario in cerca di una casa, ora potrai arrivare sicuramente più preparato al momento della stipula del tuo contratto.

Prima di prendere qualsiasi decisione ti consigliamo in ogni caso di rivolgerti al tuo commercialista o alla tua Associazione di riferimento.

Se sei proprietario di un immobile e senti che è giunto il momento di metterlo in affitto ma non sai da dove iniziare, potresti trovare particolarmente utile questa rapida Guida alla locazione.

E tu? hai già trovato l’agenzia immobiliare che può aiutare nella stipula del tuo nuovo contratto?

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Diego Santi | Erre G. Immobiliare – Alessandria