guida alla locazione in tre passi (con pratiche checklist)

Sei pronto ad affittare? Guida alla locazione in tre passi (con pratiche checklist) – 8 minuti di lettura

Ti sarai imbattuto decine di volte in articoli che promettono di svelarti trucchi e segreti per affittare una casa senza sorprese e senza rivolgerti ad un’agenzia qualificata. Vero! Per affittare la tua casa non serve un’agenzia immobiliare, puoi benissimo fare anche da solo ma se mi dedichi qualche minuto del tuo tempo per leggere questo breve articolo, scommetto che alla fine non ne sarai più così convinto…


Come procedere per affittare la tua casa?

Lo vediamo in tre passi:

  1. Le verifiche da fare sull’immobile da affittare
  2. La selezione del potenziale inquilino
  3. La scelta del contratto di locazione

1. Le verifiche da fare sull’immobile da affittare

In questa sezione troverai l’elenco di tutti quegli accorgimenti che ti torneranno utili se vuoi affittare una casa in serenità:

Conformità impiantistica: la certificazione di conformità degli impianti è quel documento che attesta la regolarità degli impianti presenti in un immobile e in particolare impianto elettrico, impianto gas, impianto idrico e termico. Anche nel caso della locazione, seppure in assenza di un vincolo legale specifico, risulta particolarmente consigliabile che il conduttore sia in possesso di tutte le necessarie certificazioni degli impianti.

Anche in questo caso è valida infatti la tutela del locatario in riferimento alla presenza di vizi occulti: è previsto quindi l’obbligo per il locatore di risarcire eventuali danni causati dalla presenza di vizi nell’immobile e il proprietario rischia di incorrere in conseguenze particolarmente gravi nel caso di vizi che espongano a serio pericolo la salute dell’affittuario e dei suoi familiari o dipendenti, come potrebbe verificarsi nel caso di impianti non conformi.

Stato di conservazione e manutenzione dell’immobile: secondo l’art. 1575 del codice civile

Il locatore deve:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

  2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Il locatore ha dunque l’obbligo di “consegnare l’immobile in buono stato locativo” e di mantenerlo in modo tale che il conduttore ne possa continuare a godere durante la locazione.

Diritto di disporre del bene: per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri. Molti lo danno per scontato, ma in realtà non sempre si detiene il diritto di poter locare un immobile.

Se l’immobile è pignorato, ad esempio, non è possibile disporre del bene. Se qualcun altro detiene l’usufrutto della casa non si può affittare senza il suo benestare. Sembrerà banale ma è importante quindi accertarsi di avere il diritto di stipulare un contratto di locazione, prima di firmare un contratto.

Attestato di Prestazione Energetica (APE): la legge 90/2013 prevede che in ogni trasferimento immobiliare – anche la locazione – debba esserci la certificazione della classe energetica redatta da un termo-tecnico abilitato. In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione.

Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (articolo 6, D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192) – fonte: Agenzia delle Entrate.

L’obbligo di dotare l’immobile di una certificazione energetica vige già dal momento della “promozione”, ovvero quando si pubblicizza, perché è necessario indicare in modo chiaro le prestazioni energetiche e la classe di riferimento dell’immobile in ogni forma di pubblicità, sul cartello installato sul posto così come sugli annunci su internet o sui giornali.

Spese accessorie/condominiali/riscaldamento: è molto importante avere il dettaglio delle spese condominiali di spettanza del conduttore dell’immobile che ci apprestiamo a locare, così come quelle di riscaldamento nel caso di impianto centralizzato.

Lamministratore di condominio potrà darti un’idea delle spese che rimarranno in capo alla proprietà e quelle che invece saranno di competenza dell’inquilino, lo stesso discorso vale per il terzo responsabile dell’impianto di riscaldamento.

2. La selezione del conduttore

Qui di seguito abbiamo alcuni suggerimenti e domande per verificare l’affidabilità di un conduttore e selezionare il tuo inquilino ideale.

Esigenze: la maggioranza delle persone alla ricerca di una casa non ha ben chiari i parametri con cui selezionare l’immobile giusto. E’ fondamentale comprendere i bisogni del potenziale inquilino, abitudini, composizione del nucleo familiare, progetti futuri, etc. Inutile mostrare un monolocale ad una coppia con un figlio in arrivo.

Congruenza: le domande che fate devono seguire una linea logica, non si tratta di fare un interrogatorio ma di verificare che le risposte siano congruenti con ciò che vi stanno raccontando. Sapere perché un inquilino decide di cambiare casa è un buon punto di partenza.

Solvibilità: Buste paga, dichiarazione dei redditi, traccia dei pagamenti degli affitti, contatto di un locatore precedente, sono informazioni importanti che ci aiutano in modo concreto nella valutazione dei candidati inquilini.

Rapporto canone/reddito: se chi si propone di prendere la vostra casa in affitto ha un’entrata fissa di mille euro al mese non significa che possa sostenere un affitto di cinquecento euro; bisogna valutare se l’interlocutore abbia figli o parenti a carico, finanziamenti, quali siano le spese di gestione dell’immobile (bollette, etc.).

Può sembrare poco elegante ma fare i conti in tasca “con il dovuto rispetto” al vostro interlocutore può rivelarsi fondamentale per limitare al massimo “brutte sorprese” in futuro.

 3. Il contratto di locazione

Verificata la regolarità dell’immobile, trovato il conduttore adatto, non rimane altro che firmare il contratto, giusto? Non proprio! Prima è opportuno verificare le esigenze di entrambe le parti per identificare la formula contrattuale adeguata.

Necessità del conduttore: in primis è bene accertarsi delle necessità del conduttore, per quanto tempo vorrebbe locare l’immobile? Ha necessità dell’immobile per un periodo transitorio? Cerca una locazione di lungo periodo? Prenderà la residenza presso l’immobile? Se l’inquilino ha un contratto di lavoro di 12 mesi, è inutile proporre un contratto 3+2 o 4+4, ma sarà opportuno optare per un contratto di tipo transitorio.

Il contratto: non tutti i contratti sono uguali, alcuni offrono delle agevolazioni fiscali che ti possono tornare utili. Il canone pattuito è congruo a stipulare un 3+2? e un transitorio? Puoi optare per la cedolare secca? E’ conveniente? Fare un contratto senza valutare preventivamente la sua fattibilità e il peso fiscale che potrebbe portare al tuo reddito non è consigliabile.

Normativa di riferimento: in origine c’era la legge 392/78, successivamente è intervenuta la 431/89, quale è la normativa vigente?

La comunicazione di cessione del fabbricato in questura: la comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque ceda la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consenta l’uso esclusivo di un immobile o di parte di esso.

Prevista dall’art. 12 del Decreto Legge 59/78, convertito in legge nello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), nel 2012 è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all’immobile (Decreto Legge 20 giugno 2012, n. 79, convertito in legge n. 131 /2012).

E’ confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dall’articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario) – Fonte: Polizia di Stato.

E tu, lo sapevi? questa dimenticanza potrebbe comportare l’applicazione in caso di accertamento della sanzione amministrativa corrispondente ad un’ammenda che va da un importo minimo di euro 103,00 a un massimo di euro 1.549,00.

La registrazione del contratto: tutti contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Il contratto di locazione può essere registrato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici, richiedendo la registrazione in ufficio; in questi casi è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI oppure incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Concludendo…

In questo articolo ti ho dato alcuni spunti per capire di cosa mi occupo quotidianamente nel mio lavoro, se ritieni che il mio aiuto possa rendere più agevole il tuo percorso nel labirinto delle locazioni, contattami!

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