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Cosa devi sapere prima di vendere un immobile vincolato

Intervista ad Antonella Barbara Caldini, architetto specialista in Beni Architettonici e del Paesaggio

Buongiorno, architetto Caldini, grazie per aver accettato di rispondere alle nostre domande. Oggi parliamo di cosa bisogna sapere prima di vendere un immobile vincolato.

Architetto Caldini:

Buongiorno, è un piacere.

1. Che cosa è un bene vincolato

Innanzitutto, vogliamo chiarire di cosa si tratta a beneficio di chi non è un addetto ai lavori? Che cosa è un bene vincolato in parole semplici?

Architetto Caldini:

Per bene vincolato o bene culturale in ambito immobiliare tipicamente si intende un immobile sottoposto a tutela da parte della Soprintendenza ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, decreto legislativo n. 42 del 2004.

2. L’importanza della due diligence

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Nel suo articolo “Vendere un castello: quello che non ti hanno mai detto“, lei ha parlato delle difficoltà che si incontrano nel vendere un bene culturale. In particolare, ha sottolineato l’importanza di effettuare una due diligence approfondita, in modo da verificare la conformità del bene alla normativa vigente e la sua effettiva commerciabilità.

Architetto Caldini:

È vero, e ne ho le prove, l’esperienza sul campo mi ha portato a questa conclusione. Questo vale in generale per qualsiasi immobile, ma quando si parla di un bene culturale le conseguenze di una mancata due diligence possono essere molto più rilevanti di quanto si creda, non vale la pena di correre il rischio secondo la mia opinione.

3. La due diligence per un bene culturale

Può spiegarci in cosa consiste una due diligence per un bene culturale?

Architetto Caldini:

In linea generale, una due diligence è un’indagine approfondita che dovrebbe essere effettuata su ogni bene immobile prima di procedere alla sua compravendita.

Nel caso di un bene culturale, l’indagine deve essere particolarmente accurata, in quanto deve tenere conto di una serie di fattori specifici, oltre allo stato di conservazione e le eventuali modifiche apportate nel corso degli anni si deve prestare attenzione verifica dei vincoli presenti, alla continuità nei passaggi di proprietà pregressi e alla conformità dello stato di fatto con lo stato di progetto che risulta autorizzato agli atti in Soprintendenza.

Inoltre non dimentichiamo il fattore tempo: quando ci si interfaccia con la pubblica amministrazione i tempi necessari per ottenere una risposta formale non sono quelli che ci si aspetterebbe, nel caso dell’ente di tutela vanno dai 60 ai 120 giorni salvo richiesta di integrazione documentale, nel qual caso possono ripartire i termini.

4. I principali fattori di una due diligence

rilievo di un bene vincolato per la due diligence

Quali sono i principali fattori da considerare in una due diligence per un bene culturale?

Architetto Caldini:

Per farla semplice va verificato l’allineamento dello stato attuale dell’immobile con

  • gli atti depositati e autorizzati presso la Soprintendenza;
  • gli atti depositati e autorizzati presso il Comune;
  • la situazione presente agli atti in Catasto.

Per ottenere queste informazioni è necessario effettuare un accesso agli atti presso le autorità competenti per acquisire tutta la documentazione relativa al bene in oggetto.

Un altro elemento di cui bisognerebbe disporre fin da subito è il rilievo dell’edificio, ma una rappresentazione grafica del fabbricato che documenti fedelmente lo stato dei luoghi in pianta, prospetto e sezione.

Sulla base della mia esperienza la mancanza di un rilievo longimetrico accurato è il primo ostacolo che il tecnico di turno si trova ad affrontare quando viene contattato da un potenziale acquirente o da un vostro collega agente immobiliare che ha una trattativa in corso.

Senza un rilievo fedele non è possibile impostare un computo metrico serio e dare indicazioni in termini economici al potenziale acquirente e neppure redigere un progetto preliminare. E questo chiaramente può avere serie conseguenze in relazione alla trattativa in corso

5. I rischi

Quali sono le conseguenze di una due diligence incompleta o superficiale?

Architetto Caldini:

Come dicevamo, le conseguenze di una due diligence incompleta o superficiale possono essere molto serie, in quanto possono portare a una serie di problemi, come:

  • La perdita di un potenziale acquirente perché, se scopre che il bene non è conforme alla normativa vigente o che presenta problemi di conservazione, potrebbe decidere di non procedere all’acquisto e far sfumare la trattativa
  • Una sensibile revisione del prezzo perché il potenziale acquirente utilizzerà sicuramente le “carenze” documentali a suo vantaggio nella trattativa commerciale con conseguenze serie per il venditore.
  • Una maggiore difficoltà o addirittura l’impossibilità di procedere con il restauro o la riqualificazione del fabbricato: se il bene non ha le carte in regola senz’altro lieviteranno i tempi e le spese collegate per ottenere le necessarie autorizzazioni.

6. Consigli per chi vuole vendere un bene culturale

Quali sono i consigli che darebbe a chi sta pensando di vendere un bene culturale?

Architetto Caldini:

I consigli che darei sono questi:

  • Consiglierei di rivolgersi subito ad un professionista qualificato: è importante affidarsi ad un architetto specialista che possa effettuare una due diligence approfondita e fornire tutte le informazioni necessarie per una vendita sicura e vantaggiosa. Cercare di risparmiare sul tecnico può costare molto caro
  • Non sottovalutare l’importanza di presentarsi ai propri interlocutori con le carte in regola: è importante predisporre una documentazione completa e aggiornata del bene, per avere le carte in regola quando si presenterà l’occasione di sedersi al tavolo con un acquirente.
  • Delineare un perimetro in via preliminare: spesso la proprietà non si dimostra disponibile ad investire preventivamente per regolarizzare le difformità presenti perché in molti casi si tratta di un percorso che oltre a richiedere tempo è anche oneroso; in questi casi consiglio vivamente di fare tutte le verifiche preliminari per delimitare un perimetro di sicurezza ossia per individuare le difformità e le criticità in via preliminare definendo i tempi e i costi per la futura regolarizzazione; questo consentirà di relazionarsi con un potenziale acquirente senza perdere credibilità e senza dover correre ai ripari quando potrebbe essere troppo tardi con evidenti aggravi di costi in relazione all’urgenza.

La ringrazio molto per la sua disponibilità, architetto Caldini, è stato molto interessante

Per chi volesse approfondire l’argomento, vuole dare un riferimento per poterla contattare?

Architetto Caldini:

È stato un piacere. Per chi volesse contattarmi basta cercarmi online, il mio blog si chiama restauroeconservazione.info

 


 

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