5 errori da evitare quando cerchi casa (consigli utili)

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Stai cercando casa? Vediamo insieme quali sono gli errori più comuni che in genere commette chi come te è in cerca di un immobile da acquistare.

Perché non imparare dagli errori degli altri? Leggere questo articolo potrebbe consentirti di risparmiare molto tempo e di farti trovare pronta/o quando l’occasione giusta si presenterà davanti a te.

Questi sono i 5 errori più comuni secondo la nostra esperienza:

1. scartare la casa giusta perché è la prima che si vede
2. iniziare a vedere immobili senza avere chiari i propri parametri di ricerca
3. valutare le potenzialità di accesso al credito (se si pensa di fare un mutuo per l’acquisto) e le relative condizioni di mercato solo dopo aver trovato la casa giusta
4. far valutare la propria abitazione solo dopo aver trovato la casa giusta (quando la vendita è un presupposto fondamentale per finanziare il nuovo acquisto)
5. non selezionare un’agenzia immobiliare come unico referente

1. Scartare la casa giusta perché è la prima che vedi

Questo è un errore molto frequente ed è facile cascarci, perché in effetti è ragionevole darsi un po’ di tempo per farsi un’idea prima di impegnarsi in un acquisto così importante; non stiamo parlando di un maglione che al limite puoi mettere in un cassetto, stiamo parlando della tua casa, il luogo in cui ritornerai tutte le sere per ricaricarti prima di iniziare una nuova giornata.

Un errore di valutazione al momento della decisione, dovrai scontarlo per tutto il periodo in cui vivrai nella casa che hai scelto di acquistare e quindi è giusto essere cauti.

C’è un però: se ti rendi conto dentro di te che la prima casa che vedi è proprio quella giusta e quando entri senti quella sensazione che ti dice che “è proprio lei!”, non perdere l’occasione di cogliere un colpo di fortuna, perché è di questo che si tratta. A volte non ci rendiamo conto del fatto che il lavoro di un buon consulente non è farti diventare un esperto sul mercato immobiliare della tua città, ma trovare la soluzione giusta per te nel minor tempo possibile; e quando per magia questo accade cosa vogliamo fare? passare la mano?

Purtroppo succede molto spesso e molti, che come te si sono rivolti a noi per trovare una soluzione abitativa, si sono in seguito pentiti amaramente di essersi lasciati scappare quella casa che avevano visto al primo appuntamento e che avevano messo da parte proprio perché erano appena partiti con la loro ricerca. Dopo solo un paio di mesi purtroppo quell’abitazione non era più disponibile perché era stata opzionata da altre persone.

Già perché non dimentichiamo che, se lato offerta il venditore ha diversi concorrenti sul mercato, anche l’acquirente ha un mercato di riferimento, ovvero le persone che come lui cercano un soluzione simile nello stesso momento e nella stessa zona.

2. Iniziare a vedere immobili senza avere chiari i propri parametri di ricerca

Anche questo è un errore molto comune in cui è facile cascare, perché in effetti è umano voler iniziare a vedere delle case prima ancora di aver definito dei chiari parametri di ricerca. E poi in fondo cosa c’è di male nel volersi fare un’idea in vista di un acquisto così importante?

Non c’è niente di male, ci mancherebbe altro ma, come al solito, c’è un però, nel senso che questo atteggiamento ci espone a due problematiche:

1. ci vorrà un po’ di tempo prima di mettere a fuoco quello che davvero stiamo cercando e c’è il rischio concreto di incrociare la casa giusta nel momento sbagliato e che non sia più disponibile una volta che ci siamo chiariti le idee;
2. gli agenti immobiliari e i proprietari delle case che andiamo a visionare “per farci un’idea” avranno l’impressione che siamo solo curiosi, che non siamo ancora pronti all’acquisto e che con noi stanno perdendo tempo e questo non potrà non riflettersi nella nostra relazione.

Se ancora non abbiamo chiari i nostri parametri di ricerca non c’è nulla di male. In questo caso sarebbe ragionevole parlarne con il proprio mediatore e chiedergli un aiuto a definire un quadro chiaro delle proprie esigenze: l’agente immobiliare sarà senz’altro felice di fare insieme a voi questo percorso.

Diversamente fatevi una domanda e datevi una risposta… forse non è l’agente immobiliare giusto ed è una fortuna rendersene conto fin dal principio.

3. Valutare le potenzialità di accesso al credito (se si pensa di fare un mutuo per l’acquisto) e le relative condizioni di mercato solo dopo aver trovato la casa giusta

Ora vedremo insieme perché non ha senso “iniziare a vedere immobili senza avere chiaro quale sia il budget su cui si può contare per il relativo acquisto” e come ottenere una pre-delibera reddituale dalla tua banca.

Anche questo è un errore molto frequente ed è facile cascarci, perché è comprensibile voler iniziare a vedere delle case prima ancora di aver definito un budget preciso. E poi in fondo cosa c’è di male nel volersi fare un’idea in vista di un acquisto così importante?

Anche qui non c’è niente di male, ci mancherebbe altro ma, come al solito, c’è un però, anzi due, nel senso che questo atteggiamento ci espone a due problematiche:

1. se non abbiamo la certezza di poter contare sull’appoggio della nostra banca, quando troveremo la soluzione giusta c’è il rischio di trovarci in una posizione non ideale per formulare la nostra migliore proposta di acquisto. Saremo costretti a formulare una proposta con una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo e potremo perdere la nostra casa ideale a favore di qualcuno che farà una proposta a pari prezzo ma senza condizioni sospensive, che espongono il proprietario ad un impegno a togliere il proprio immobile dal mercato senza la garanzia che non sarà una perdita di tempo (molti proprietari non sono inclini ad accettare questo tipo di situazione);
2. se non sappiamo “a quanti euro” di rata mensile corrispondono 1.000 euro in più di capitale finanziato dalla nostra banca, non potremo fare una scelta razionale sulla cifra massima su cui possiamo contare e/o che siamo disponibili a mettere sul tavolo per aggiudicarci la casa che abbiamo scelto; sapere quanto aumenterebbe la rata del mutuo se chiedessimo 5.000 euro in più può fare la differenza in momenti simili.

A volte capita che una persona escluda la casa giusta perché il prezzo è apparentemente “fuori dalla sua portata” per poi scoprire, quando ormai è troppo tardi, che in realtà quell’abitazione era nelle sue possibilità finanziarie e che sarebbe bastato fare un piccolo sforzo scegliendo di pagare una rata poco più alta per farla propria una volta per tutte.

In realtà per non cadere in questo errore basta chiedere una pre-delibera reddituale (ovvero primo parere di fattibilità) alla propria banca e non sarebbe una brutta idea chiedere anche ad un mediatore creditizio: in questo modo potremo avere la disponibilità da parte di un istituto bancario a concederci un mutuo anche se non abbiamo ancora trovato l’immobile giusto.

La banca raccoglierà le informazioni necessarie e dopo i controlli di rito per approfondire la solvibilità del cliente rilascerà una pre-delibera, che dimostra la disponibilità a concedere un mutuo fino ad un determinato importo.

Questo ci consentirà di avere “in tasca” una somma certa quando troveremo la casa giusta e ci aiuterà a non perdere tempo a guardare immobili fuori dalla nostra portata e a “guadagnarci” l’attenzione di tutti gli agenti immobiliari, che capiranno che siamo maturi per l’acquisto e non stiamo girando a vuoto solo per farci un’idea.

Chiaramente la delibera definitiva potrà essere concessa solo dopo avere ricevuto il buon esito della perizia e della relazione tecnica dell’immobile selezionato.

La pre-delibera del mutuo non è vincolante per il cliente e in genere ha una durata che varia dai tre ai sei mesi e, una volta scaduta, è libero di rivolgersi ad un altro istituto.

In sintesi ci sono diversi motivi per cui dovresti chiedere una pre-delibera del mutuo prima di iniziare a vedere degli immobili:

• quando troverai la casa giusta avrai la certezza di poterla acquistare
• quando troverai un immobile che ti interessa potrai fare una proposta senza condizionarla all’ottenimento del mutuo
• potrai avere la precedenza su chi non è in grado di fare una proposta senza condizione sospensiva e questo ti darà più potere contrattuale nei confronti del venditore
• guadagnerai l’attenzione di tutte le agenzie immobiliari e questo ti aiuterà a trovare la casa giusta
• quando troverai la casa giusta potrai fare una scelta con più serenità perché saprai esattamente cosa ti aspetta
• aprendo il capitolo mutuo prima di trovare l’immobile giusto potrai trattare con la tua banca le migliori condizioni e potrai permetterti di valutare delle alternative

Un’ultima cosa: è gratis! ottenere una pre-delibera reddituale per il mutuo è totalmente gratuito e questo è senz’altro un motivo in più per chiederla preventivamente.

4. Far valutare la propria abitazione solo dopo aver trovato la casa giusta (quando la vendita è un presupposto fondamentale per finanziare il nuovo acquisto)

In questo paragrafo vedremo insieme come si può individuare il mercato di riferimento per la vendita di un immobile e perché ” non è una buona idea iniziare a girare per immobili senza avere chiaro quale possa essere il valore di realizzo della casa che abbiamo intenzione di vendere“.

Questo è un errore molto comune e anche qui non è difficile capire perché: in effetti è umano voler iniziare a vedere delle case prima ancora di aver chiaro il valore di realizzo della casa che abbiamo intenzione di vendere per finanziare l’acquisto di quella nuova. E poi in fondo cosa c’è di male nel volersi fare un’idea in vista di un acquisto così importante?

Anche qui non c’è niente di male, ma, come sopra, questo atteggiamento ci espone a due problematiche:

1. se non conosciamo il valore di realizzo del nostro immobile, quando troveremo la casa giusta c’è il rischio di trovarci in una posizione non ideale per formulare la nostra migliore proposta di acquisto. Saremo costretti a formulare una proposta “al buio” perché non sapremo con ragionevole certezza quanto possiamo contare di ricavare dalla vendita della nostra attuale abitazione;
2. non sapere entro quando e a quanto si potrà vendere la nostra attuale abitazione ci porterà a fare una proposta con un termine forse più lungo del dovuto, per darci il tempo di vendere la nostra casa prima di procedere con l’acquisto di quella nuova.
   Questo potrebbe farci perdere la nostra casa ideale a favore di qualcuno, che a differenza di noi, è in condizione di fare una proposta a pari prezzo ma con un termine più vicino alle esigenze del proprietario; non tutti possono aspettare per procedere con il rogito perché anche loro hanno delle esigenze e spesso a loro volta hanno preso impegni con altre persone magari per comprare un’altra immobile.

Inoltre, a volte capita che una persona escluda la casa “giusta” perché il prezzo è apparentemente fuori dalla sua portata per poi scoprire, quando ormai è troppo tardi, che in realtà quella casa era nelle sue possibilità finanziarie. Viceversa, capita che una persona si impegni per l’acquisto di una casa basandosi su una valutazione troppo ottimistica della propria abitazione da vendere e che poi si renda conto solo a posteriori di aver fatto male i conti e di dover far fronte ad una situazione che non aveva preventivato di fronteggiare.

In realtà per non cadere in questo errore basta chiedere una valutazione scritta ad un agente immobiliare esperto e abilitato*, accertandosi che la valutazione si basi su un’analisi accurata e che non sia la classica “valutazione a vista” che in genere una persona riceve senza impegno.

(*) per saperlo basta chiedergli il tesserino, farsi dare gli estremi di iscrizione alla sezione speciale del REA e verificare poi, anche con una semplice email all’ufficio preposto della relativa Camera di Commercio, se il vostro agente è abilitato oppure esercita abusivamente una attività regolamentata. Considera che un abusivo non ha neanche un’assicurazione professionale che per chi esercita regolarmente è invece obbligatoria.

Una cosa è certa:

senza impegno non c’è coinvolgimento

Se pensate che un agente immobiliare possa darvi un buon servizio senza alcun impegno, perdonatemi la franchezza, ma siete proprio sulla strada sbagliata: è un vostro preciso diritto pretendere il massimo impegno dall’agenzia a cui affiderete in vendita il vostro immobile. Non scherziamo, la vendita di un immobile è una cosa seria e richiede impegno e metodo.

Pretendete una valutazione scritta e chiedete chiarimenti su come è stata elaborata e quale metodo è stato adottato per individuare il mercato di riferimento del vostro immobile.

Sì, ma esattamente cosa significa mercato di riferimento? Bella domanda! Il mercato di riferimento indica la fascia di rispetto entro cui risulta più probabile vendere il tuo immobile in un dato momento di mercato. Questo si basa su:

• un’analisi del mercato di zona in termini di numero di immobili in vendita suddivisi per caratteristiche e condizioni e numero e qualità delle richieste in target
• un’indagine degli immobili comparabili, ossia degli immobili in vendita in zona con caratteristiche e condizioni simili
• un approfondimento dei tempi medi di vendita
• le quotazioni immobiliari dell’OMI, osservatorio pubblicato dall’Agenzia Entrate con cadenza periodica

E tu? hai già un’idea chiara di quanto puoi realizzare dalla vendita del tuo immobile per finanziare l’acquisto della tua nuova casa? 

Se vuoi cerchi informazioni su come scegliere l’agenzia immobiliare giusta per vendere la tua casa potresti trovare utile leggere questo.

5. Non selezionare un’agenzia immobiliare come unico referente

E ora veniamo all’ultimo punto: perché ha senso affidarsi ad una sola agenzia immobiliare per trovare la tua casa ideale

Affidarsi a più agenzie dà l’illusione di avere “più opportunità“. Per molti agenti immobiliari gli acquirenti non in esclusiva sono semplicemente un’opportunità in più di “agganciare” un venditore; per loro non fa alcuna differenza vendere un immobile ad una persona piuttosto che ad un’altra; se la tua richiesta risulta “credibile” ossia con un budget adeguato e non sembri un “perditempo” (ossia tu sembri seriamente motivato), avrai la loro attenzione, diversamente c’è il forte rischio che non si facciano più vivi e che non ritornino le tue chiamate e le tue richieste di contatto via mail.

Il punto è che anche in qui, come al solito vale la stessa regola:

senza impegno non c’è coinvolgimento

Se non sceglierai un agente a cui affidarti in via esclusiva per la ricerca della tua casa, ciascun agente lavorerà senza impegno sulla tua richiesta in funzione delle opportunità di chiusura che in questo momento ha già nel suo portafoglio offerte e, salvo casi particolari, non farà nulla di più per aiutarti a trovare la casa giusta.

L’agente immobiliare che riceve un incarico in esclusiva si prende l’impegno di fare tutto il possibile per aiutarti a trovare la casa giusta al miglior prezzo e nel minor tempo possibile, facendo un investimento in termini di tempo e risorse finanziarie, che in condizioni diverse si guarderebbe bene dal fare.

Onestamente tu ti impegneresti a coltivare un orto sapendo che molto probabilmente

i frutti del tuo sudore verranno raccolti da qualcun altro?

L’esclusiva è lo strumento grazie al quale si ha il massimo impegno da entrambe le parti, un rapporto solido fondato sulla massima trasparenza e la comodità di avere un unico referente verso il resto del mondo: il mercato, i venditori e tutti gli altri agenti immobiliari.

Per maggiori informazioni su come scegliere l’agenzia immobiliare per trovare la casa giusta per te potresti trovare utile leggere questo.

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Stefano Benatti | Erre G. Immobiliare – Alessandria